PROMESA DE COMPRAVENTA - UNAM

1 119 PROMESA DE COMPRAVENTAY TRANSMISI N DE LA PROPIEDADMar a del Carmen VALD S MART NEZ*SUMARIO: I. Introducci n. II. Antecedentes de la PROMESA de venta enel derecho civil mexicano. III. El contrato de PROMESA en el derechocivil vigente. IV. Los elementos de la PROMESA y del contrato definiti-vo. V. La PROMESA de COMPRAVENTA y el sistema transmisivoconsensualista. VI. INTRODUCCI NEste trabajo tiene por objeto proponer a la PROMESA de COMPRAVENTA comoun contrato de COMPRAVENTA de eficacia obligatoria, que genera una obliga-ci n de hacer consistente en la ejecuci n del contrato. Esto en virtud deque actualmente, la praxis muestra, con cierta frecuencia, que los particu-lares dicen convenir sobre la PROMESA de COMPRAVENTA de un inmueble,cuando en realidad se han producido parcial o totalmente efectos propiosdel contrato prometido, ya sea porque el promitente comprador paga unaparte del precio o bien, que el promitente vendedor entregue la cosa, des-naturalizando as el modelo contractual.

2 La PROMESA de contrato, por dis-posici n expresa s lo genera obligaciones de celebrar el contrato respectivode acuerdo con lo ofrecido . En tales circunstancias, surge el contrato de COMPRAVENTA informal , al que hacen alusi n diversas tesis jurispruden-ciales sin que se determine cu les son los alcances o consecuencias queeste tipo de contrato primer t rmino porque el tipo COMPRAVENTA informal no est previs-to en el C digo Civil. En segundo lugar, si como parece, de tal expresi n* Facultad de Derecho, Universidad A DEL CARMEN VALD S MART NEZse pretende derivar que la COMPRAVENTA informal produce los efectos de lacompraventa, y concretamente la transmisi n del dominio, no hay que ol-vidar que el art culo 1796,1 que expresamente se ala que los contratos quepor ley deban tener alguna formalidad, stos no se perfeccionan en tantono est n revestidos de la forma consecuencia, la COMPRAVENTA informal que resulta de un supuestocontrato de PROMESA parcialmente cumplido o ejecutado, debe tenerse comoun contrato no perfeccionado y por lo tanto ineficaz para transmitir la pro-piedad.

3 Ese contrato informal de COMPRAVENTA estar afectado de nulidadrelativa, seg n lo dispone el art culo No hay que olvidar que en nues-tro derecho la falta de forma lega provoca la nulidad relativa del contrato preparatorio de COMPRAVENTA socialmente ha experimentadouna transformaci n y no se trata de meras excepciones. Tal cambio radicaen insertar dentro del clausulado el acuerdo de cumplir con determinadasprestaciones del contrato prometido convirti ndolo seg n diversoscriterios jurisprudenciales en el contrato definitivo pero informal .Contra esta pr ctica, se argumenta que la naturaleza jur dica de un con-trato resulta de lo pactado , que la denominaci n que las partes le den nopuede alterar su car cter jur dico ni el de lo estipulado.

4 3 La naturalezajur dica de un contrato no deriva de la denominaci n que le den las partessino del contenido de sus cl usulas, sin embargo no existen suficientesrazones para afirmar que una PROMESA de COMPRAVENTA se tiene por com-praventa, y en consecuencia transmitida la propiedad, s lo porque las par-tes han ejecutado total o parcialmente el que en el supuesto de ejecuci n o entrega de las prestaciones seactualiza la figura de la COMPRAVENTA informal, no s lo desatiende el mo-mento de perfeccionamiento del contrato y su eficacia sino que adem scontraviene el sistema de transmisi n de la Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos quedeben revestir una forma establecida por la ley.

5 Desde que se perfeccionan obligan alos contratantes, no s lo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambi n a lasconsecuencias que, seg n su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley(las cursivas son m as).2 La falta de forma establecida por la ley, si no se trata de actos solemnes, as como elerror, el dolo, la violencia, la lesi n, y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto,produce la nulidad relativa del Semanario Judicial de la Federaci n y su Gaceta, novena poca, t. VIII, julio de1998, Tesis: C, p. DE COMPRAVENTA Y TRANSMISI N DE LA PROPIEDAD121En el modelo de transmisi n de la propiedad que regula el C digo Civil por efecto del consenso hay una renuncia expresa a la entrega comoelemento del fen meno transmisivo.

6 Como regla general, la venta es per-fecta y obligatoria cuando se han convenido sobre la cosa y su precio,aunque la cosa no haya sido entregada ni se haya pagado el precio. Lacompraventa es un contrato consensual, en oposici n al contrato real. Elperfeccionamiento no deriva de la entrega de la cosa, deriva del acuerdo llamada PROMESA de COMPRAVENTA , m s all de su transformaci n odesnaturalizaci n, representa un problema pr ctico con implicaciones te -ricas de cara al modelo de transmisi n de la propiedad adoptado por elordenamiento jur dico mexicano, que, adem s, oscurece la distinci n entrela PROMESA de COMPRAVENTA y la COMPRAVENTA . La praxis judicial as planteamiento anterior permite revisar una doble construcci n te ricadel derecho de los contratos: por una parte la conocida expresi n del CodeCivil de Francia: La promesse de vente vaut vente , prevista en el art culo1589 para el caso de la PROMESA bilateral de COMPRAVENTA , que responde alsistema transmisivo consensualista.

7 Por la otra, el contrato de compraven-ta y su eficacia real o considerado como parte esencial de este trabajo los antecedentes delcontrato de PROMESA , en el derecho mexicano, con especial referencia nos lo a los c digos civiles de 1870 y 1884, sino tambi n a los c digos de1868 y 1896 para el estado de Veracruz, aspectos espec ficos de la regula-ci n de la PROMESA de contrato, y una referencia obligada al sistema detransmisi n contractual de la propiedad y de la ANTECEDENTES DE LA PROMESA DE VENTAEN EL DERECHO CIVIL MEXICANOEl marco normativo de la transmisi n de la propiedad en el nacientederecho civil mexicano, que pervive al d a de hoy, se construy sobre unprincipio que ya se hab a consolidado, por lo menos te ricamente, en el4 Art culo 2014.

8 En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslaci n dela propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependen-cia de tradici n ya sea natural, ya sea simb A DEL CARMEN VALD S MART NEZderecho franc s: no es necesaria la entrega de la cosa para la translaci n dela propiedad, sta se da por efecto del contrato. Se alaba Calva (Institucio-nes de derecho civil), que el que adquiere en virtud de un contrato, adquie-re el riesgo de la cosa, ..pues por disposici n de la ley l es el due .Acorde con la influencia que tuvo el Code Civil, a trav s del Proyectode un c digo civil mexicano, la transmisi n de la propiedad inter vi-vos se concibe en un solo momento, esto es, contrato y transmisi n de lapropiedad son dos conceptos que se unen indisolublemente en la explica-ci n del fen meno transmisivo, ideas que posteriormente se ver n refleja-das en los c digos civiles de la marcada influencia de Garc a Goyena en el Proyecto de un c digocivil mexicano se confirma con la reproducci n casi literal de una dispo-sici n, de aquel proyecto, relevante en la explicaci n de este tema, por laque hace una renuncia expresa de la entrega para la transmisi n de la pro-piedad.

9 Bastando el consentimiento para el perfeccionamiento del contra-to. As , el art culo 1013 del textualmente se alaba: La tradici n de la cosano es necesaria para la traslaci n de la propiedad; lo cual se entiende sinperjuicio de la preferencia de un tercero que se haya anticipado inscribirsu t tulo en el registro p blico .El Proyecto de un c digo civil mexicano , que no alcanz a ver la luzcomo el primer c digo civil, sirvi de base para la construcci n de losc digos civiles, que se dieron no s lo para el Distrito Federal sino tambi npara las entidades , por ejemplo, tuvo su primer C digo Civil en 1868 y despu sle sigui el C digo Civil de 1896. Para el Distrito Federal y Territorio de laBaja California, el primer c digo se dar con posterioridad, en 1870, mis-mo que es modificado en anterior permite comprender la posici n que se adopt en el primerC digo Civil para el Estado de Veracruz, conocido como C digo CivilCorona que entr en vigor en mayo de 1869 y del cual, el proyectoJusto Sierra fue algo m s que la base, al no regular la PROMESA de al modelo de traslativo, reproduce la disposici n que equipara lapromesa con el contrato de COMPRAVENTA .

10 As , el art culo 1800 expresa-mente se alaba: La PROMESA de vender comprar, si hay conformidad encosa y precio, equivale a un contrato perfecto de compra o venta; pero paraser v lida deber estar hecha en escritura p blica, si la venta es de bienesinmuebles . PROMESA DE COMPRAVENTA Y TRANSMISI N DE LA PROPIEDAD123 Sin embargo, ocurri lo mismo en los c digos civiles para el DistritoFederal y la Baja California de 1870 y 1884. La PROMESA de COMPRAVENTA ,aunque escasamente regulada, aparece sistem ticamente ubicada en lasdisposiciones generales para la , en estos ordenamientos, por una parte, se reconoce la fuerzatransmisiva del contrato y ..la venta es perfecta y por elsolo convenio en la cosa y en el , sin necesidad de la entrega;pero por la otra, se regula la eficacia de la simple PROMESA de COMPRAVENTA ,con elementos comunes: el acuerdo sobre la cosa y el regular el sistema de transmisi n de la propiedad por el mero con-senso, la Comisi n redactora del C digo Civil de 1870 argumentaba:La adopci n de este sistema pondr fin a las complicadas cuestiones sobrepertenencia de los frutos de la cosa, producidos y percibidos antes de latradici n.