I. TEXTES APPLICABLES - cheuvreux-notaires.fr

1 Page 1 sur 9 Le lotissement Droit Public Immobilier - Fiches pratiques DM LE LOTISSEMENT DROIT PUBLIC IMMOBILIER I. TEXTES APPLICABLES Les nouveaux TEXTES ont t introduits par : - Ordonnance n 2011-1916 du 22 d cembre 2011 relative certaines corrections apporter au r gime des autorisations d urbanisme - D cret n 2012-274 du 28 f vrier 2012 relatif certaines corrections apporter au r gime des autorisations d urbanisme Ce nouveau r gime est applicable aux demandes d autorisation d urbanisme d pos es compter du 1er mars 2012. II. CHAMP D'APPLICATION DU LOTISSEMENT ET DETERMINATION DE LA PROCEDURE D'AUTORISATION A SUIVRE CHAMP D'APPLICATION Principes La nouvelle r daction de l article L. 442-1 du Code de l'urbanisme pr voit : Constitue un lotissement la division en propri t ou en jouissance d'une unit fonci re ou de plusieurs unit s fonci res contigu s ayant pour objet de cr er un ou plusieurs lots destin s tre b tis.

2 Les crit res nonc s par cette disposition doivent tre cumulativement remplis pour que l op ration de division soit constitutive d un lotissement. 1er crit re : la division d une ou plusieurs unit s fonci res Alors que l ancien texte visait la propri t fonci re, la nouvelle r daction introduit la notion d unit fonci re d finie par la jurisprudence en ces termes : lot de propri t s d un seul tenant, compos d une parcelle ou d un ensemble de parcelles appartenant un m me propri taire ou la m me indivision1 . Cette notion d unit fonci re suppose donc que les terrains ne soient pas s par s par la propri t d un tiers qu il s agisse d un terrain, d une voie publique ou priv e. Il est d sormais confirm que le lotissement peut tre la division de plusieurs unit s fonci res la condition qu elles soient contigu s. La r daction confirme la possibilit de co-lotissement l exclusion des lotissements dits multi-sites.

3 2 me crit re : le nombre de terrains issus de la division Comme c tait le cas depuis la r forme de 2007, toute division fonci re, en propri t ou en jouissance, d un terrain destin tre b ti est constitutive d un lotissement. 3 me crit re : l existence d un terrain destin tre b ti 1 CE, 1 re et 6 me sous-section, 27 juin 2005, Commune de Chamb ry, n 264667 Page 2 sur 9 Le lotissement Droit Public Immobilier - Fiches pratiques DM Le nouveau texte remplace le terme implantation de b timent par terrain destin tre b ti . Cette notion recouvre l implantation de b timent nouveau (avec ou sans d molition pr alable) ou des travaux d extension au sol d une importance telle qu ils puissent tre assimil s l implantation de nouveaux b timents. Il se pose la question de savoir si cette nouvelle terminologie implique toujours que l on appr cie l intention de construire sur les terrains issus de la division ou s il suffit que le terrain soit constructible pour que l on puisse consid rer que le terrain est destin tre b ti ?

4 Notons que, comme c tait le cas pr c demment, l extension d un b timent (par exemple la sur l vation) n est pas assimilable une implantation de b timent et ne fait pas entrer, par cons quent, la construction dans le champ d application du lotissement. Le d lai de r f rence de 10 ans n est plus un crit re du lotissement L ancienne d finition du lotissement visait l op ration qui avait pour objet ou pour effet la cr ation de lots b tir sur une p riode de 10 ans. Le d lai de r f rence de dix ans pour la comptabilit des lots a t supprim entra nant par voie de cons quence la disparition du lotissement effet . La nouvelle d finition ne vise maintenant que la division ayant pour objet le d tachement d un ou plusieurs lots b tir. Exceptions : op rations non constitutives de lotissement (cf fiche suivante) Selon l'article nouveau du code de l'urbanisme : Ne constituent pas des lotissements au sens du pr sent titre et ne sont soumis ni d claration pr alable ni permis d'am nager : a) Les divisions en propri t ou en jouissance effectu es par un propri taire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'am nager portant sur la cr ation d'un groupe de b timents ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L.

5 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; b) Les divisions effectu es dans le cadre d'une op ration de remembrement r alis e par une association fonci re urbaine autoris e ou constitu e d'office r gie par le chapitre II du titre II du livre III ; c) Les divisions effectu es par l'am nageur l'int rieur d'une zone d'am nagement concert ; d) Les divisions de terrains effectu es conform ment un permis de construire pr vu l'article R. 431-24 ; e) Les d tachements de terrains supportant des b timents qui ne sont pas destin s tre d molis ; f) Les d tachements de terrain d'une propri t en vue d'un rattachement une propri t contigu ; g) Les d tachements de terrain par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie apr s d claration d'utilit publique et, lorsqu'il en est donn acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable ant rieure une d claration d'utilit publique ; h) Les d tachements de terrains r serv s acquis par les collectivit s publiques dans les conditions pr vues aux articles L.

6 230-1 L. 230-6 ; i) Les d tachements de terrains r sultant de l'application de l'article L. 332-10 dans sa r daction en vigueur avant la loi n 2010-1658 du 29 d cembre 2010 de finances rectificative pour 2010, ou de l'application de l'article L. 332-11-3 . DETERMINATION DE LA PROCEDURE D'AUTORISATION APPLICABLE Depuis le 1er octobre 2007, l'autorisation de lotir a disparu. D sormais, lorsque la division d'un terrain est constitutive d'un lotissement, cette division doit tre pr c d e soit d'un permis d'am nager soit d'une d claration pr alable selon certains crit res. En application de l'article R. 421-19 du Code de l'urbanisme issu du d cret du 28 f vrier 2012: Doivent tre pr c d s de la d livrance d'un permis d'am nager : a) Les lotissements : Page 3 sur 9 Le lotissement Droit Public Immobilier - Fiches pratiques DM - qui pr voient la cr ation ou l'am nagement de voies, d'espaces ou d' quipements communs internes au lotissement ; - ou qui sont situ s dans un site class ou dans un secteur sauvegard L'article R.

7 421-23 pr voit par ailleurs que : Doivent tre pr c d s d'une d claration pr alable les travaux, installations et am nagements suivants : a) Les lotissements autres que ceux mentionn s au a de l'article R. 421-19 (..) . La r forme entr e en vigueur le 1er mars supprime le crit re du nombre de lots. Il ressort de la combinaison de ces deux TEXTES que doivent d sormais tre pr c d s d'un permis d'am nager les divisions qui r pondent aux conditions alternatives suivantes : - soit pr voient la cr ation ou l'am nagement de voies, d'espaces ou d' quipements communs internes au lotissement - soit sont situ s dans un site class ou dans un secteur sauvegard . A NOTER L ordonnance a substitu les termes voies, espaces ou quipements communs aux termes voies et espaces communs afin d int grer dans le champ d application du permis d am nager et donc de soumettre un contr le plus fort de l administration, les divisons fonci res s accompagnant notamment de la n cessit de r aliser des travaux sur les r seaux ( lectricit , gaz, ) qui jusqu l entr e en vigueur des nouveaux TEXTES taient soumis simple d claration pr alable.

8 Ainsi, d s lors qu une division fonci re cr ant au moins un lot destin tre b ti s accompagne de la n cessit de r aliser des travaux sur les r seaux (branchement des r seaux d assainissement, lectricit , ), elle sera soumise permis d am nager. DETERMINATION DU PERIMETRE DU LOTISSEMENT : PRINCIPE DE SOUPLESSE L article L 442-1-2 nouveau du code de l urbanisme pr voit que: Le p rim tre du lotissement comprend le ou les lots destin s l implantation de b timents ainsi que, s ils sont pr vus, les voies de desserte et les quipements communs ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d inclure dans le p rim tre du lotissement des parties d j b ties de l unit fonci re ou des unit s fonci res concern es. Il est d sormais permis au lotisseur de fixer librement le p rim tre du lotissement, qu il soit soumis permis d am nager ou d claration pr alable, d s lors que ce p rim tre comprend le ou les lots destin s l implantation de b timents ainsi que, s ils sont pr vus, les voies de desserte et les quipements communs ces lots.

9 Cette libert dans le choix du p rim tre du lotissement est en outre assortie de la possibilit d inclure volontairement dans ce p rim tre des parties d j b ties afin de faciliter la gestion de la densit et d optimiser les droits construire sur le lotissement dans l hypoth se notamment o les parties b ties seraient difi es en sous-densit . Le lotisseur b n ficiera ainsi d une grande libert pour d finir le p rim tre du lotissement. Page 4 sur 9 Le lotissement Droit Public Immobilier - Fiches pratiques DM III. REGIME DU LOTISSEMENT SOUMIS A PERMIS D'AMENAGER Demande de permis d'am nager Contenu de la demande Le contenu de la demande de permis d'am nager en lotissement est d taill aux articles et suivants et du Code de l'urbanisme. La demande de permis d'am nager doit notamment pr ciser : l'identit du ou des demandeurs la localisation et la superficie du terrain am nager la nature des travaux le nombre maximum de lots et la surface de plancher hors uvre nette maximale dont la construction est envisag e dans l'ensemble du lotissement Par ailleurs, il est pr cis qu'en mati re de lotissement, sont notamment joints la demande de permis d'am nager : le plan du terrain faisant appara tre la r partition pr vue entre les terrains r serv s des quipements ou des usages collectifs et les terrains destin s une utilisation privative.

10 Un projet architectural, paysager et environnemental Un projet de r glement s'il est envisag d'apporter des compl ments aux r gles d'urbanisme en vigueur Une garantie d'ach vement lorsque le lotisseur souhaite proc der une cession des lots avant l'ex cution de tout ou partie des travaux prescrits par le permis d'am nager. La production d'un engagement par le lotisseur de constituer une association syndicale des acqu reurs au cas o la propri t , la gestion et l'entretien des espaces communs leur seraient d volus. D lais d'instruction Le d lai d'instruction de droit commun pour un permis d'am nager est de trois mois (article R. 423-23). Ce d lai peut tre prorog dans les hypoth ses vis es aux articles (par exemple, lorsque le projet est soumis un r gime d'autorisation soumis une autre l gislation). R gime juridique R partition de la surface constructible entre les diff rents lots En application de l'article R.