LA SERVITUDE DE COUR COMMUNE TRAITEMENT …

1 LA SERVITUDE DE COUR COMMUNE . TRAITEMENT CONTEMPORAIN D'UNE. ANCIENNE INSTITUTION. DROIT IMMOBILIER. La SERVITUDE de cour COMMUNE est relativement m connue, sans doute cela tient-il sa nature particuli re. Il s'agit d'une SERVITUDE conventionnelle de droit priv dont le r gime est en majeure partie d fini dans le Code de l'urbanisme. Les praticiens y sont n anmoins souvent confront s, notamment lorsqu'il s'av re n cessaire de d terminer la constructibilit d'un terrain nu ou b ti. Notion parfois ambigu , la SERVITUDE de cour COMMUNE a pour objet aujourd'hui d'imposer une certaine distance entre les constructions sur des propri t s voisines.

2 Sur ce p rim tre ainsi d termin , les propri taires se verront interdire toute construction, ou toute dification de b timent au-del d'une certaine hauteur. Deux int r ts peuvent justifier l' tablissement d'une cour COMMUNE : celui du propri taire d sireux de voir son projet aboutir, et pour qui les r gles de prospect b n ficient alors d'une d rogation alternative ; et celui de l'int r t g n ral, leur instauration assurant ainsi le d veloppement des constructions dans leur hauteur et leur densit . Ces deux int r ts, qui se retrouvent dans la double nature priv e et publique de la SERVITUDE , s'opposent galement aux aspects n gatifs que peut rev tir un tel droit.

3 A l'heure o les programmes immobiliers prolif rent, il convient donc de faire un tat des lieux de ce concept complexe, parfois qualifi d' obscur par la doctrine , mais dont l'objectif est une utilisation optimis e du sol. Ecartons d'entr e l'amalgame trompeur entre SERVITUDE de cour COMMUNE et cour COMMUNE . Lorsqu'il est question de SERVITUDE de cour COMMUNE , la notion vise bel et bien une zone frapp e d'interdiction de construire ou de b tir au-del d'une certaine hauteur. Il ne s'agit donc aucunement d'une cour proprement parler ni d'un espace usage commun dont plusieurs propri taires voisins pourraient jouir.

4 Si son origine remonte la fin du dix-neuvi me si cle, son r gime est aujourd'hui fix par les articles L471-1 L417-3 et R471-1 R417-5 du Code de l'urbanisme, eux-m mes issus d'un d cret n 58- 1178 du 4 d cembre 1958 pris en application de la loi n 57-908 du 7 ao t 1957. Son acception reste identique. Pourtant, la mise en place d'une telle SERVITUDE l' poque n' tait pas impuls e par les m mes motivations qui justifient l'am nagement d'une cour COMMUNE de nos jours. Cela s'explique en grande partie par le contexte de leur invention : les transformations de Paris au cours du dix- neuvi me si cle s'articulaient notamment autour de grandes op rations de lotissements avec LA SERVITUDE DE COUR COMMUNE TRAITEMENT CONTEMPORAIN D'UNE ANCIENNE INSTITUTION Droit immobilier - ( ) BM & NR 1/12.

5 Instauration de cours mutualis es, et ce dans le pur esprit haussmannien : celui de d gager les rues et d'a rer la ville. Aujourd'hui en revanche, une SERVITUDE de cour COMMUNE sera le plus souvent motiv e par la volont d'accro tre la constructibilit en permettant de se d partir des r gles de prospect jug es contraignantes. De ce point de vue, elle appara t comme un instrument juridique parfaitement en phase avec les pr occupations du Grenelle de l'environnement et les r formes Duflot venir. Qu'il s'agisse des motivations ou des conditions de leurs mises en place, les vieilles servitudes de cour COMMUNE semblent donc a priori tr s loign es de celles d'aujourd'hui.

6 Il en subsiste n anmoins de nombreuses auxquelles la pratique nous impose souvent de faire face. Mais qu'elles soient anciennes ou cr es depuis la deuxi me partie du vingti me si cle, chacune d'entre elles demeure avant tout une SERVITUDE au sens strict dont les cons quences juridiques se confondent et doivent s'ancrer dans l'environnement l gal et jurisprudentiel actuel. Dans un tel contexte, le praticien se trouve confront deux probl matiques : celle d' tablir une SERVITUDE de cour COMMUNE telle que n cessaire dans notre situation urbanistique actuelle (I), et celle d'appr hender une SERVITUDE d j existante sur un terrain (II).

7 I. METTRE EN PLACE AUJOURD'HUI UNE SERVITUDE DE COUR COMMUNE . OBJECTIFS. Une personne souhaitant construire sur son terrain se trouve confront e aux r gles d'urbanisme et notamment celles fix es dans le Plan Local d'Urbanisme. Si elle souhaite construire en limite s parative, il n'existe pas de distances minimales respecter. Elle sera toutefois soumise celles qui sont impos es pour l'ouverture de portes et de fen tres telles qu'elles sont pr vues notamment par le Code civil 1. Ces r gles sont inspir es par le souci de respecter le droit l'intimit du voisin. Si le projet de construction (nouvelle construction, agrandissement, sur l vation ) n'est pas r alis.

8 En limite s parative, une distance minimale d'implantation des constructions par rapport aux limites s paratives, appel e marge de reculement ou SERVITUDE de prospect , est en revanche obligatoire, et ceci dans le but d'assurer lumi re et soleil. Bien que la plupart du temps indissociables, vues et prospects restent des concepts diff rents, qui doivent imp rativement tre distingu s. Dans la deuxi me hypoth se, le b timent ne pourra tre r glementairement difi qu'en respectant cet intervalle de reculement. La SERVITUDE de prospect se calcule en fonction de la hauteur de la construction envisag e.

9 Le calcul d pendra de la pr sence ou non d'un document d'urbanisme local. En l'absence de document d'urbanisme local ( , ..), la distance l gale est pr vue par le R glement National d'Urbanisme ( ) : elle doit repr senter la moiti de la hauteur de la construction par rapport la propri t voisine, sans jamais tre en de de trois m tres. Un immeuble de dix m tres devra donc en principe tre implant en limite s parative ou au moins cinq m tres de la limite du terrain voisin. 1. Articles 676 679 du Code civil ;. LA SERVITUDE DE COUR COMMUNE TRAITEMENT CONTEMPORAIN D'UNE ANCIENNE INSTITUTION Droit immobilier - ( ) BM & NR 2/12.

10 En pr sence d'un en revanche, les r gles de prospect sont n cessairement contenues dans l'article 7 de ce dernier. Ces dispositions rev tent d'ailleurs un statut particulier puisqu'il s'agit des seules, avec celles fix es dans l'article 6, qu'un doit obligatoirement pr voir 2. Il est souvent mentionn cet article une distance minimale fixe ou une distance variable en fonction de la hauteur des constructions3. L'article 7 pr voit en outre la possibilit de d roger ces prospects par la mise en place de SERVITUDE de cour COMMUNE , tout en maintenant l'obligation de respecter une distance minimale d'implantation entre b timents sur une m me propri t (fix e l'article 8 du PLU r gle facultative).